🏠 10.15 부동산 대책 총정리

2025년 10월 15일, 정부가 발표한 부동산 대책은 그야말로 초강력 수준이었습니다.

올해 세 번째로 나온 이번 조치는 “집값 안정의 골든타임을 놓칠 수 없다”는 판단 아래 발표되었습니다. 이전의 6·27(수요 억제)과 9·7(공급 확대) 대책에 이어 **‘전국적인 규제 강화’**에 방점이 찍혀 있습니다.

📈 왜 이렇게 강한 대책이 또 나왔을까?

올해 들어 서울과 수도권 일부 지역의 집값 상승세가 다시 가팔라졌습니다.

특히 한강 인접 지역과 경기도 분당·과천·광명 등 주요 지역의 거래량이 급증하면서 투기성 수요와 갭투자 움직임이 다시 살아났다는 게 정부의 진단입니다.

이에 따라 이번 10.15 대책은 투기 수요 차단과 실수요자 보호를 중심으로 대출, 세금, 청약, 실거주 의무까지 전방위 규제를 담고 있습니다.

가장 큰 변화는 바로 규제 지역의 대폭 확대입니다.

이 모든 지역이 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
즉, 사실상 수도권 대부분이 규제망 안으로 들어온 셈입니다.

이번 대책의 핵심 중 하나는 주택담보대출(LTV) 강화입니다.

게다가 집값 구간별 대출 한도도 차등 적용됩니다.

즉, 20억짜리 아파트를 사려면 16억 원을 현금으로 준비해야 합니다.

또한 ‘스트레스 금리’ 상향으로 실제 대출 가능액은 더 줄어들었으며, 1억 원 이상의 신용대출을 보유하고 있으면 1년간 주택 구입이 제한됩니다.

이제 서울과 경기 주요 지역에서는 **전세 끼고 집 사기(갭투자)**가 사실상 불가능합니다.

즉, 투자 목적의 주택 매입은 사실상 막힌 셈입니다.

전세대출을 받은 사람은 3억 원 초과 아파트를 살 수 없고, 아파트를 보유한 사람은 전세대출을 받을 수 없습니다.

또, 마이너스 통장 한도액이 1억 원만 넘어도 “신용대출로 간주”되어 그 시점부터 1년간 주택 매입이 제한됩니다.

즉, 다주택자는 지금 팔지 않으면 세금 부담이 급격히 늘어납니다.
정부는 이를 통해 **“매물 유도”**를 노리고 있습니다.

이로 인해 재건축 추진 단지의 부담금 증가와 거래 위축이 예상됩니다.

서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 주택을 매입하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하고 2년 실거주 조건을 충족해야 합니다.

이로써 갭투자, 전세 끼고 매입, 외지인 투자 등이 사실상 막혔습니다.

아직 구체안은 없지만, 정부는

“보유세는 강화하고 거래세는 낮추는 방향으로 세제를 개편하겠다.”
라고 밝혔습니다.

즉, 단기 거래보다는 장기 보유를 유도하되, 고가 주택 소유자에게는 세금 부담을 높이겠다는 신호로 해석됩니다.

즉, 단순한 규제뿐 아니라 단속 체계 강화까지 함께 가는 초강력 대책입니다.

이번 대책은 “부분 규제”가 아니라 수도권 전면 규제 수준으로, 전문가들은 단기적으로 거래가 얼어붙고 전세 → 월세 전환이 가속화될 것으로 보고 있습니다.

특히 ‘전세 3+3+3법’이 통과될 경우 전세 물량은 더욱 줄고, 월세 수요가 크게 늘어날 가능성이 큽니다.

이번 10.15 대책은 단순한 부동산 규제가 아니라, **“투기 차단 + 실수요 보호 + 세제 개편 예고”**라는 세 축으로 구성된 초강력 패키지 대책이라 할 수 있습니다.